Joanna Bogacz

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej

Nieruchomość bez księgi wieczystej wzbudza największe obawy wśród nabywców nieruchomości. Potencjalni klienci z góry zakładają, że takie mieszkania są mniej atrakcyjne i bardziej problematyczne. Mawia się, że zakup nieruchomości staje się skomplikowany zwłaszcza wtedy, gdy w grę wchodzi finansowanie z kredytu hipotecznego.
Tymczasem zakup nieruchomości bez księgi wieczystej w kredycie hipotecznym jest możliwy! Jak bezpiecznie dokonać transakcji?

Co to jest księga wieczysta?

Księgi wieczyste to rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U.2019.0.2204 t.j.). Z księgi wieczystej można uzyskać wiele informacji na temat nieruchomości, w tym kolejnych właścicieli danej nieruchomości oraz historii zadłużenia mieszkania.

Czy każde mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?

Obowiązujące przepisy prawa przewidują istnienie mieszkań bez ksiąg wieczystych. W przypadku nieruchomości spółdzielczo – własnościowych, księga wieczysta nie musi być założona dla danego lokalu. Owe mieszkania w dalszym ciągu pozostają na rynku nieruchomości. W przypadku mieszkań bez księgi wieczystej, przedmiotem obrotu jest spółdzielcze prawo do lokalu i prawo do rozporządzania posiadanym prawem do lokalu.

Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej w bezpieczny sposób?

Jak najbardziej! Nieruchomość z księgą wieczystą w znacznym stopniu zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Nie oznacza to jednak, że brak księgi wieczystej wpływa na bezpieczny zakup mieszkania. Konieczne jest zachowanie pewnej ostrożności. Klienci zainteresowani zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej muszą sprawdzić kilka dokumentów, aby upewnić się co do stanu prawnego nieruchomości i bezpieczeństwa planowanej transakcji.Obligatoryjnie należy zweryfikować dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości, takie jak:

  • akt notarialny, na podstawie którego właściciel nabył prawo do lokalu,
  • decyzja administracyjna przyznająca prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego,
  • postanowienie sądu lub notariusza potwierdzające nabycie spadku lub darowizny,
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające prawo spółdzielczej własności.

Warto pamiętać, że w przypadku chęci nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej, można podpisać umowę przedwstępną z właścicielem lokalu, a następnie zażądać zaświadczenia o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Z kolei przy umowie przyrzeczonej należy złożyć wniosek o jej założenie.

Czy brak księgi wieczystej wpływa na cenę?

Obserwując i analizując oferty na rynku nieruchomości można dojść do wniosku, że brak księgi wieczystej nie wpływa na cenę sprzedaży mieszkania. Oznacza to, że dwa mieszkania o analogicznych parametrach będą posiadały zbliżoną cenę sprzedaży. Istotną rolę w przypadku ceny nieruchomości odgrywa natomiast stan wizualny i techniczny mieszkania. Mieszkania do generalnego remontu posiadają cenę niższą niż mieszkania gotowe do zamieszkania. 

Zakup mieszkania bez księgi a kredyt hipoteczny

Nabywcy nieruchomości, którzy zamierzają się posiłkować kredytem, nie muszą rezygnować z mieszkań bez założonej księgi wieczystej. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt jest jak najbardziej możliwy, chociaż nieco bardziej skomplikowany. W takim przypadku kredytobiorca musi dostarczyć większą ilość dokumentów. Konieczna jest także weryfikacja posiadanego przez spółdzielnię mieszkaniową prawa do użytkowania gruntu. Ponadto w umowie notarialnej należy zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanej nieruchomości.

Jak wygląda w praktyce zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt?

Brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody w zawarciu umowy kredytowej z bankiem. Niemniej jednak złożenie wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego stanowić będzie warunek do wypłaty przez bank środków finansowych. Procedura nabycia mieszkania bez księgi wieczystej w kredycie wygląda następująco:

  • sprawdzenie przez nabywcę nieruchomości dokumentacji,
  • sprawdzenie prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu pod nieruchomością,
  • złożenie wniosku kredytowego w banku,
  • podpisanie z bankiem umowy kredytowej,
  • podpisanie umowy notarialnej oraz zawarcie w umowie wniosku o założenie księgi wieczystej,
  • złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Pamiętaj, że:

Jako nabywca nieruchomości powinieneś sprawdzić, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada prawa do gruntu, czyli czy nieruchomość znajduje się na obszarze uregulowanym prawnie gruntem. W przypadku braku takiego prawa, księga wieczysta dla mieszkania nie zostanie założona, a w konsekwencji cena nieruchomości powinna być niższa niż w przypadku mieszkań, dla których można założyć księgę wieczystą.

Zakończenie:

Kupując mieszkanie, niezależnie od tego czy posiada ono księgę wieczystą czy też nie, konieczne jest przestrzeganie kilku zasad, wśród których wymienić należy dokładne zapoznanie się z dokumentacją nieruchomości.
W przypadku osób, które nie posiadają wystarczającej wiedzy na temat bezpiecznego nabywania nieruchomości, wskazane jest skorzystanie z usług specjalistów.

Jeśli jesteś ciekaw, jaką ofertę dla Ciebie przygotowałam kliknij TUTAJ.

Udostępnij

Przeczytaj także

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *