Joanna Bogacz

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca

Każdy obcokrajowiec może zakupić nieruchomość w Polsce, ale po spełnieniu kilku warunków. Część z nich będzie potrzebowała zezwolenia na zakup nieruchomości, część musi wykazać więź z Polską i regularny dochód. Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemca? Jakie warunki musi spełnić obcokrajowiec? 

Cudzoziemiec do zalegalizowania pobytu w Polsce potrzebuje kilku ważnych dokumentów, m.in. karty pobytu, zezwolenia na określony rodzaj pobytu czy dokumentu podróży. O wymienione pisma musi wnioskować samodzielnie. Do października 2020 r. przyjęto już ponad 213 tysięcy wniosków, a wydano ponad 167 tysięcy decyzji. Najczęściej wydawane jest zezwolenie na pobyt czasowy (w 2020 r. udzielono go dla 263 305 cudzoziemców), pobyt stały (80 324 cudzoziemców) oraz pobyt rezydenta długoterminowego UE (dla 14 854 osób). Najwięcej wniosków przychodzi od cudzoziemców w wieku od 20-39 lat oraz 40-59 lat.

Najliczniejszą grupę przebywających obecnie na terenie Polski obcokrajowców stanowią obywatele Ukrainy, potem Białorusi i Niemiec, a na koniec Rosji i Wietnamu. Każdy z nich posiadając polskie dokumenty, mógł kupić mieszkanie, dom lub działkę.

Zakup nieruchomości – z zezwoleniem czy bez niego?

Obcokrajowiec może zakupić nieruchomość w Polsce po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia. Dotyczy to osób spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii. Zezwolenia nie potrzebują cudzoziemcy z krajów Unii Europejskiej, Islandii, Liechtenstein, Norwegii. Również przedsiębiorcy z siedzibą firmy na terytorium jednego z państw UE nie potrzebują zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce bez względu na jej rodzaj. Zezwolenia na zakup nieruchomości udziela Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie złożonego wniosku. Całą procedurę można przeprowadzić osobiście podczas wizyty w urzędzie lub listownie.

Kto może uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości?

Obcokrajowiec będący:

  • osobą fizyczną bez obywatelstwa polskiego;
  • przedsiębiorcą z siedzibą firmy za granicą;
  • spółką handlową bez osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski.

Kto może uzyskać zezwolenie?

Cudzoziemiec, który wykaże więzi z Polską może liczyć na pozytywne rozpatrzenie sprawy. Sprzyjać temu będzie polska narodowość lub pochodzenie, małżeństwo z obywatelem polskim lub prowadzenie działalności gospodarczej bądź rolniczej zgodnie z polskim prawem. Obowiązkowo do zakupu nieruchomości musi posiadać zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego.

Jaką nieruchomość może kupić obcokrajowiec?

Obywatel innego kraju może nabyć w Polsce każdy rodzaj nieruchomości – mieszkanie, dom, działkę, grunt rolny i leśny. Ważny jest nie rodzaj nieruchomości, ale jej powierzchnia, bowiem ta kupowana na potrzeby mieszkaniowe i życiowe nie może przekraczać 0,5 ha. Przy zakupie nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej powierzchnia może być większa, ale przedsiębiorca musi wykazać rzeczywistą potrzebę takiego a nie innego areału. 

Jaką nieruchomość można kupić bez zezwolenia?

Wydany został wykaz nieruchomości, które obywatel innego kraju może zakupić w Polsce bez zezwolenia. Do nich należą m.in.:

  • samodzielny lokal mieszkalny złożony z pokoi, kuchni, łazienki, ewentualnie piwnicy i strychu – dla realizacji podstawowej potrzeby mieszkaniowej;
  • garaż lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli będąc właścicielem lokalu mieszkalnego potrzebujesz garażu;
  • nieruchomość – ale wyłącznie cudzoziemiec z zezwoleniem na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego, który mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania tychże zezwoleń;
  • nieruchomość wchodzącą w skład wspólnoty majątkowej – tylko cudzoziemiec w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszkający co najmniej 2 lata od Zezwolenie należy posiadać zawsze wtedy, gdy kupujesz nieruchomość w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o areale większym niż 1 ha.

Procedura uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości

Całe postępowanie nie powinno trwać dłużej niż dwa miesiące od dnia rozpoczęcia, ale z uwagi na złożoność konkretnych spraw, można spodziewać się terminów znacznie dłuższych.

Krok 1. Złóż wniosek o wydanie zezwolenia wraz z niezbędnymi dokumentami. Nie ma obowiązującego formularza takiego wniosku. Ważne jest, by składany dokument zawierał wszystkie dane i informacje wymagane przez ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Dokumenty konieczne to przede wszystkim:

  • potwierdzenie tożsamości,
  • dla przedsiębiorców odpis z rejestru przedsiębiorców krajowy i zagraniczny,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
  • decyzja o warunkach zabudowy,
  • potwierdzenie więzi z Polską,
  • zaświadczenie o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS,
  • dowód opłaty skarbowej,
  • potwierdzenie źródła środków finansowych na zakup nieruchomości (wydruk z konta bankowego, zaświadczenie z banku o wysokości salda, umowa o pracę, PIT, umowa kredytu hipotecznego, promesa udzielenia kredytu, itp.).

Krok 2. Weryfikacja wniosku w Ministerstwie

Wniosek początkowo sprawdzany jest pod kątem formalnym, czyli czy zostały załączone wszystkie konieczne dokumenty, czy każdy dokument wydany w języku obcym posiada tłumaczenie przysięgłe, czy wniosek zawiera niezbędne informacje i wypełniony jest poprawnie. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji prosi o opinię Ministra Obrony Narodowej, a jeśli cudzoziemiec ma zamiar zakupić grunt rolny, także Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Może się zdarzyć, że minister będzie wnosił o przedstawienie dodatkowych dowodów i informacji zanim podejmie ostateczną decyzję.

Krok 3. Opiniowanie wniosku

Jeśli wymienieni wcześniej ministrowie będą przeciwni wydaniu zezwolenia, to go nie otrzymasz. Taki sprzeciw wyrażany jest w formie postanowienia.  Ministerstwo ma 14 dni na sprawdzenie i wydanie opinii. Po upływie tego czasu i braku sprzeciwu, wniosek rozpatrywany jest dalej.

Krok 4. Odbierz decyzję w sprawie udzielenia zezwolenia na nabycie nieruchomości

Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. W dokumencie mogą pojawić się dodatkowe specjalne warunki, które musisz spełnić, by nabyć nieruchomość. Zezwolenie ważne jest przez 2 lata od dnia wydania.

Krok 5. Uzyskaj zaświadczenie o ostateczności/prawomocności decyzji

W celu uzyskania takiego zaświadczenia trzeba złożyć wniosek z potwierdzeniem wniesienia opłaty skarbowej w kwocie 17 zł na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zaświadczenia o prawomocności decyzji może wymagać notariusz przez zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

Opłaty związane z procedurą

W trakcie trwania całej procedury pojawiają się koszty skarbowe związane z wydaniem konkretnych dokumentów. Za wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości trzeba zapłacić 1570 zł, za wydanie promesy – 98 zł, a prawomocności decyzji – 17 zł.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca na kredyt hipoteczny

O kredyt na zakup własnego mieszkania mogą ubiegać się osoby bez polskiego obywatelstwa, które posiadają ważne dokumenty dające im możliwość legalnego mieszkania i podejmowania pracy na terenie Polski. Same oferty kredytowe niczym nie różnią się od tych proponowanych Polakom. Rozbieżności dotyczą tylko dokumentacji.

Przede wszystkim cudzoziemiec, jako potencjalny kredytobiorca, musi być wiarygodny dla banku. Tak jak w przypadku każdego innego wnioskodawcy zostanie dokładnie zbadana sytuacja finansowa i ekonomiczna całego gospodarstwa domowego (jeśli ma na utrzymaniu rodzinę, małżonka – wszystko będzie istotne). Osoba, która nie posiada obywatelstwa polskiego w banku traktowana jest tak jak obywatel Polski, pod warunkiem, że dysponuje aktualnymi zezwoleniami ministerstwa.

Cudzoziemiec, który jest w związku małżeńskim z obywatelem polski i razem z małżonkiem wnioskuje o finansowanie zakupu nieruchomości, może liczyć na ułatwioną procedurę w zakresie gromadzenia dokumentacji.

Jakich dokumentów do kredytu będzie potrzebował cudzoziemca?

  • dokument tożsamości – paszport i drugi dokument ze zdjęciem;
  • karta pobytu;
  • zaświadczenie o zameldowaniu
  • zezwolenie na pobyt stały/czasowy lub rezydenta długoterminowego UE;
  • historia rachunku osobistego z innego banku niż kredytodawca za ostatnie 3 miesiące;
  • ewentualnie odpowiednik raporty BIK z kraju, w którym do tej pory mieszkał cudzoziemiec (w celu poznania historii kredytowej wnioskodawcy i zobowiązań finansowych);
  • zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach;
  • zezwolenie na pracę w Polsce;
  • dokumenty dotyczące nieruchomości.

Procedura zakupu nieruchomości na kredyt

  1. Weryfikacja zdolności kredytowej. Zdolność kredytową można sprawdzić na dwa sposoby – korzystając z dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych, bądź wspierając się doświadczeniem i wiedzą doradcy kredytowego. Kalkulatory internetowe niestety nie są zbyt dokładne. Doradca kredytowy analizuje szczegółowo sytuację finansową, rodzinną i prawną i wybiera te banki, które proponują najlepsze warunki kredytowe.
  2. Wyszukanie w serwisie nieruchomości optymalnej oferty nieruchomości. Zawsze etap poszukiwania najlepszego mieszkania czy domu jest najdłuższy w całej procedurze. Warto wykorzystać dostępne w wyszukiwarce strony z nieruchomościami filtry, które pozwolą sprecyzować i uporządkować potrzeby, preferencje i możliwości finansowe. Cudzoziemiec, który musi uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości będzie miał znacznie trudniej niż tradycyjny nabywca, bowiem nie każdy sprzedający zgodzi się oczekiwać kilka miesięcy na niezbędne dokumenty i przedłużyć sprzedaż.
  3. Uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości z MSWiA. Zezwolenie na zakup nieruchomości otrzymuje się na konkretną nieruchomość, dlatego najpierw trzeba wybrać ofertę, czyli przedmiot kredytowania. Po uzyskaniu takiej zgody z ministerstwa można podpisywać umowę przedwstępną ze zbywcą.
  4. Złożenie wniosku o kredyt. Obowiązkowo należy przedłożyć w banku wymagane dokumenty.
  5. Przeniesienie prawa własności. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży w obecności notariusza oraz złożenie wniosku do sądu o wpis do hipoteki. Po pozytywnej weryfikacji należy wypełnić niezbędne formalności, by środki pieniężne zostały uruchomione.
  6. Podpisanie umowy o kredyt hipoteczny i uzyskanie środków. Pieniądze w ciągu kilku dni przelewane są przez bank na rachunek sprzedającego zapisany w umowie kredytowej.

Regulacje unijne zdecydowanie ułatwiają zakup nieruchomości osobom bez polskiego obywatelstwa. Niemniej ze względów formalnych obcokrajowiec, który pochodzi z kraju spoza Unii Europejskiej, Islandii, Liechtenstein, Norwegii i Szwajcarii będzie miał trudniej, ponieważ musi uzyskać niezbędne zezwolenia – nie tylko na zakup, ale także pobyt i pracę na terenie Polski. Warto pamiętać, że zakup nieruchomości z pozwoleniem to także konieczność posiadania stałego źródła dochodu. Zawsze niezbędne jest posiadanie ważnych dokumentów uprawniających do pobytu na terytorium naszego kraju.

Udostępnij

Przeczytaj także

Napisz komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *